今回は平日の火曜日に行うことで集合を３０分遅らして７時３０分からの始まりである、出席メンバーはこの時点で委員長を含め３名なので暫く待つことにした。
少し遅れて１名来られたので会議を始めることになった、最初に借入をする予定の金融会社職員が挨拶をして、その後今回受注した業者が工事のあらましを説明する。
その後理事長も来られ参加人員が７名で今日は５名の欠席です、やはり平日だと仕事が有り参加出来ない人も増えてくるようです。
最初に最初に工事予定の建物に、お住まいの方に工事説明会をすることになり、期日をいつ行うかの話で最初は１６日（土）の夜となっていたが、次の日が一斉大掃除になるので２回するよりかは１回で終わらせた方が良いと言うことで、掃除終了後の１１時行うことに決定する。
あと業者の方と委員長が契約の件で理事長と打ち合わせをしていたが、理事長も９千万円近くの工事代金の契約書なので後日となる。
会議終了後に業者の方と話をしていたが、外壁改修以外に色々と不具合がある箇所をどのようにするのか、話をしていたが工事代金の中で出来る物であれば良いがそうでない物は別途追加工事になるのでは言っていました。
私自身、お金を掛けて工事を行うのだからこの際出来る範囲で行って欲しいものだと思います。
朝 携帯に住人より電話が入る、バルコニーの天井より雨漏れがするとのこと、住人にはもうすぐ大規模改修を行いバルコニー部分も防水処理を行いますのでもう暫くお待ち下さいと言っておく。
大規模修繕も先月行われた臨時総会にて実施することに決定しました、その後は小委員会も理事会もこれについては何もしていない状況です。
総会を無事に終わらせたのか、何か気が抜けたようです、しかし建設業者の方は盛んに委員長や管理会社に連絡を取っているようだが、他の委員のメンバーや理事の方は何事もなかったようです。
しかし住人からは改修時期とか、どの部分をどうのようにするかとか、正月に足場を組んでテントを貼るのは、うっとしいから時期をずらして欲しいとか、色々な希望・要望が私の方に入ってきますが管理組合の方がまだ何もしない状況で返答に困ります。
でもまた話し合いが始まると忙しくなるし 私も困ってしまいます！
早朝７時半より集会所ホールにて総会が行われるので、準備のため早めにドアーを開けに行く、気の早い理事や管理会社の人が来るためである、管理人の私にとっては迷惑な話である。
別に日曜出勤しても代休や特別手当が有るわけでもないからで、今日も朝から普段どうりの仕事が待っています。
今回の総会で一番気に掛かることは出席者数です、修繕積立金の値上げという議題がありこれを可決するのに、全組合員の７５％以上の賛成が必要なのです。
受付担当の理事が忙しそうに出欠票をチェックしています、総会の資格審査の報告が会議が始まった時点で報告する必要があるからで受付の人は大変だったと思います。
第1号議案 長期修繕計画実施について、第2号議案 工事施工会社の選定について、第3号議案 必要工事費の額、資金調達についてと修繕積立金の値上げと今回検討したい修繕積立金の値上げ額“4, 000円/月・戸”の３議案です。
しかし今回の出席者は大変少なく、理事と小委員会メンバーを加えても５０名程度で後は委任状を出してもらっていましたから資格審査は無事成立しました。
第1号議案、第2号議案等は特に質問は無かったのですが、第3号議案になって色々と意見が出てきました、１０年目になって修繕積立金の値上げは困るとか、分譲会社は販売するときにこの額で大丈夫と言ったとか、値上げではなく一時金で１０万・１５万を出せばと言う意見でした。
このような意見の中で議長が、修繕積立金の値上げと一時金での支払いの決議を行いだしたところ、出席者から急に一時金を出せと言われても家計上困るから、この決議はしないでくれとの申し入れがあり、一時金の決議は取りやめになりました。
その後住民の中から値上げで決を採るようにとの意見が出て、議長が今回の値上げ額の決を採ったところ全員賛成で無事に総会は終了しました。
総会の時間は２時間半掛かっていました、後理事が集まり本日の総会の締めを行い解散しました、私は集会所の戸締まりやゴミ、備品を持ち帰り終わったら１２時半でした。
今日が出欠締切日ですが現在の所、総数１５７戸のうち委任状が６７戸で、出席予定が３１戸あわせて９８戸です。今回は規約改定の議案が有り、規定では組合員総数の７５％以上でかつ議決権総数の７５％以上が必要です。
このままでは総会の資格審査で規定数に満たない恐れが出てきました、今まで一生懸命に小委員会や理事会で話し合った来ましたが、総会が成立しなければ後は何も出来ない状況です。
非常に困った事です。
臨時総会の日程も決まり小委員会も終盤にきましたが、それにつれて欠席者も増えてきて出席者が15名のうち7名でした。
話は臨時総会を乗り切るための具体的な内容になっており、難しい話が続いています、
まず臨時総会を開く理由である、大規模改修の必要性と改修を行うために掛かる費用をどの様に捻出するかの話でした。
一つとして改修を依頼する業者の選定理由と費用を賄うための積立金の増額ですが、長期修繕計画で必要な額は月当たり7千500円ですが、値上げ額を最初3千円としましたが、委員の中から3千円の増額理由が無いので、住民から質問されたときに困るのでは意見がありました。
この件で色々と各委員から意見が出て、3千円以下に決まるとこの改修計画は出来なくなるので、最初から額を上げておき最後には3千円に収まるようにしようと意見が決まり積立金の増額は4千円と決まりました。
その後、理事長の方から管理会社に対して次のような質問がありました、先日起こったベランダのタイルが落ちそうな住民から呼び出しを受けたそうで、内容は新築して5年程度でクロスに亀裂が発生したそれも表、裏両方ともなっているが、この原因はなにかとの質問です。
管理会社は色々と施工方法とかを説明しているが、クロスの亀裂の原因は説明をしません。
理事長もしつこく質問したが、最後には管理会社はそれに対して亀裂原因を言ってはいけないそうで理由は間違ったことを言うと後々困るからですとのこと、管理会社の職務としては理事会から言われたことを、業者に言って補修することが仕事ですとのことらしいです。
文句を言った住民が一番怒っていたのは、このようなことが起こったのに訪問して確認はおろか電話一本無かった事です。
管理会社の話では何か起こったときは理事会を通して住人に対応するから、理事会が何かを言わなければ何もしないと言うことのようです。
今回また台風が来ています、またあちらこちらで水漏れが発生すると思います、私は職務上、被害住人宅の点検をし管理会社に報告しますが、このような話をする管理会社に対して失望しています。
たぶん連絡しても被害宅には電話はしないでしょう、その後被害宅の住人は何も連絡が無いが管理会社に報告したのかと私に苦情が来ます、でも私は何も出来ません。
どのようにしたら良いのでしょうか？
定刻の10分前に出席するが、委員長と管理会社が来ていた定刻までには予定のメンバーが出席、しかし理事長が未だ来ていないので携帯で連絡すると今から会社を出るとのこと委員会は7時なのだが、時間を間違えているようだ。
委員長より前回の委員会の討議内容と前回理事会出席の内容報告が行われる、次に今後の委員会の進め方について話合いが行われた。
現状のマンションの問題点について管理人の立場から不具合箇所の所をどの様に大規模改修に織り込むかを聞いてみる。
その件で各委員から自由な意見が出てきて活発に討議が行われましたが、この件もふまえ臨時総会を円滑に進め決議を取るためには総会の議決案であるレジメを試しに作り総会をうまくのりこなすために住人からの賛同を得られる議案を作っていくようにする事を決めました。
具体的には
建設後10年を経過し、外壁及び共有部分にて劣化が現れ補修する必要がでて来た
これについて数社の見積を取ったところ、金額に差が出て来たが今までの付き合いもあり分譲会社に補修を依頼することに決定した。
しかし工事を行うためには現竿の修繕積立金が少なく、今後の修繕費用を考えると積立 金の増額が必要である。
上記が委員会が提案していく項目です
この中で補修における不足分を賄うため金融会社からの借り入れを考える
単に共益費を増額するに当たりかかる費用の削減を考えて行く
上記の案件を管理組合が議論し削減策を決めていく
上記の項目を後少ししかない期間で決めていく事になったがもしこれが臨時総会で否決され決まらないときは委員長は辞める覚悟だと言っていました。
朝から委員会欠席の連絡が入りっぱなしで、１６名中６名が出れないと言ってきました、理由ですが今日はサッカーの試合があり、メンバーの中には好きな人が多いのでそちらの方に行くようです。
サッカーの場合は公式試合日程がすでに決まっているので、事前に開催日を変更して欲しかったと思います。
本日の議題は外壁調査の結果と借入金の話そして今後の臨時総会までの日程決めと住人に対する提案内容の討議です。
１番目は修繕積立金の値上げ額、次に大規模修繕の施工時期、そして共益費削減策で、これらの内容を協議するのですが、出席者がまだ減りそうで委員会が開催されるのかちょっと不安です。
私も本日は土曜日ですが午後６時まで勤務で、すぐ７時から会議が始まり、夕食を食べる時間も無い状況です。
定刻の１０分前に行くと委員長と管理会社の担当者、マンション管理士さんの３名がすでに来ておられ、委員長に本日の欠席者をお知らせする。
定刻前には参加される委員が来られらたが理事長含め４名でしたが、会議はレジメ通り進められました。
マンション管理士さんから外壁調査の結果発表が行われました、今回の外壁調査は打音試験と赤外線カメラによる撮影です。
赤外線による撮影とはタイル壁面を赤外線カメラで写したときタイルに浮きがあったときは浮き部分の空気の温度がどうして高温になるのでその壁面の温度の違いでタイルの浮き面を調査する方法です。
結果ですが１，２，３と建設順に３棟のありますが、１棟目の浮きの面積が２棟目の１０倍、３棟目の２０倍あり、質問するとこの値はおかしいのだが、もしかすれば１棟目が正しく、２．３棟目がおかしいかもしれませんとの事でした。
浮きタイルの面積は３棟併せて６０平米もありますが、タイルの注文際の最低ロットが３００平米で、もし赤外線調査の結果最悪の場合でも１５０平米ですから倍以上の余裕がありこれで良いのではとの結論でした。
修繕積立金の値上げ額は倍額の６千円とい事になったのですが、長期計画のアップ額が７千５百円なので差額の処理をどのように考えているかと聞くと、そこまでは考えていないとのことで、これと一緒に経費削減案を臨時総会までに決めなければいけないのではとなりました。
これにより８月の理事会に小委員会より２名程度出席し、削減策を具体的に見つけなければと決まりました。
よって臨時総会の開催日を１月間ずらして１０月と決まりました、本日は出席者が少なく具体的な議論が出来ず低調でしたが、サッカーの日程に注意して開催すればメンバーは集まると思います。
紘太さんから下記のような質問を頂きました。
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何時も楽しく拝見させて頂いています。
ところで、私の住んでいるマンションでもそろそろ大規模修繕の準備を行う必要が出てきました。
そこで、下記内容に付いて教えて下さい。
↓
最初に小委員会の招集理由の説明、次に小委員会の委員の募集要領、委員会開催に日時等を決めました。
質問
募集要領は、どのような文章だったのでしょうか。
私も今から募集要領の原案を作成する必要があり参考とさせていただいたいと思います
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紘太さんは管理組合の理事長ですか？ ここの場合は数年前より大規模修繕計画委員会の設置を総会にて議決されすぐにも作る事ができたのです。
しかしずーと先送りされていましたが、色々とこれ以外に決めなければ行けないことが山積みでしたので、委員会の件は“伸び伸び”になっていました。
前々理事長がこれ以上委員会の設置を先延ばしにすると大変な事になると言うことで現理事長に提言した結果委員会の設置が決まりました。
委員会のメンバー選定は今まで理事長経験者と副理事長にて決めました、小委員会ということですから人数は少ない方が良いと思われます。
募集要領は大変簡単で各戸にお知らせを配布し、その中に委員のメンバー募集とし、希望者を募っただけです。
実際は募集の紙を配っても一人も希望者が居ない状況でしたが、委員会が進み議事録等をお知らせしているうちに、管理費や修繕積立金の値上げ、経費の削減案等が周知してきたら委員会のメンバーに参加したいという人が増えてきました。
私自身思うことは専門家を参加させる方が良いと思います、ふつうの方はこのような建物の修繕等は素人の方が多いので住人の中にそれらの業種の方が居る方が良いように思えます。
あまり参考にならず すいません
昨夜の理事会に引き続き今夜は小委員会である、さすがに疲れる、定刻の１０分前に出席する。
委員長と管理会社はもう来ていた、定刻になりメンバーが集まり始めるが、理事長がまだ来ていない連絡すると時間を間違えていたそうだ。
理事長も来られ委員会が開催された、今日の議題は３千万円の借り入れについてローン会社の説明がありました。
本日から初代の理事長も参加されるようになり、外壁タイルの話が出てきました。
この１０年間の間に３度のタイルに関する補修を行っているが、本当にタイルを貼る必要があるのか、床面に貼ってあるのはこれ以上下には落ちないが、壁に貼ると剥がれて落ちてくると大変危ないのではと！
このタイルを貼る貼らないというのはまだ正式に決まっていな無いが、外観を考えるとやはり貼る方向に進むのではないかと思われる。
臨時総会の開催期日を決定する話になり、やはり来年３月頃から補修を始めるにあたっては９月の初旬には開いて承認を取らなければいけないので９月１０日開催に決まった。
委員の中で具体的に話が決まってくるとこれで良いのかと不安になるひとも出てきました。
委員のメンバーと言っても全員が素人なので実際に補修が必要な場所とかどの様な事をしなけれいけないかと分からないことばかり業者は何処を選ぶとか話が出てきました。
委員の中で多少値段が高くても今まで長い付き合いのある建主の業者に依頼したほうが今後の補償や文句なども言い易いなどでは無いかという理由で決定した。
後一番の問題が臨時総会の最大重要項目である修繕積立金の増額だが、現在平均して３千円弱だが２５年間の修繕費用の累積額から計算すると月額７千５百円にしないとまかなえないが、これを一度の倍以上に上げるのは難しいだろうとのことで６千円で提案することに決める。
これだけ住人に金銭面で負担を掛ける提案をするならば必ず経費の削減をしているのかと質問が出るそれをどの様にするかとの話である。
経費の削減と言えば清掃費と温泉経費ですが清掃費はおいといて温泉の維持経費のことで初代理事から温泉があるからとの理由で購入したのだからこれ以上温泉の休みを増やすことは駄目ですとの意見。
しかし年間７百万円も維持経費がかかるのですが住人の６０％の人は何らかの理由で利用していないこれらの人のも一律負担して貰うのは無理があるので、この際受益者負担で入浴される住人のみ１月３千円を負担してもらてはとの意見が出ましたが委員の中からいろいろな意見が出てまとまらない状況でした。
私自身は管理人ですから負担の義務は無いのですが実際に負担する人は大変だと思います。
定刻の十分前には委員会のメンバーは集合されました、やはりやる気が違うようです。
本日は、マンション管理士の方から早期修繕計画の提案発表があり、資料の配布およびその説明が行われました。
資料は全部で１８ページあり、まず最初に修繕計画案と計画の考え方および作成の前提条件、試算結果の発表がありました。
今後25年間で累計費用を通して、総額3億7,000万円必要とされ、これに基づいてコストの年間平均および毎月の必要額が計算されました。
一戸当たり\7,600を毎月の支払いで年間の累計額は1,430万円になり、長期修繕費は現在平均\2,976ですから約\5,000弱の増額となります。
次に今後25年間にしなければならない、修理関係の項目の説明を行いましたが資料の文字が小さいため、はっきり言ってよく分かりません。
この長期修繕計画案の作成費用ですが、最初は一棟で21万円の予定だったそうで、
そこのところをよく説明しなかったもので、三棟分で21万円になってしまったそうです。
現状の修繕積立金の月額ですが平均\2,976で一般会計戻入で740円出して、\3,715です結果、工事金累計額\313,000,000に対して\189,000,000のマイナスになります。
今後の修繕積立金として計画案１から計画案４まであります、計画案1として積立金の\6,847一般会計から年間140万円を戻し入れしたとき月額一戸当たりの\743で増額分\3,871になります。
計画案４ですが一般会計の戻入額400万円のとき月額\2,123 になりその時の修繕積立金の増額が月額\2,491 です。
会議の席上一般会計からの戻入額が平均\1,393,600 程度なので計画案４戻入額が4,000,000は少し無理ではないかという意見が出ました。
どっちみち大規模修繕が行われるためには30,000万円程度の借入れが必要であるということが分かりました。
単純に計算して3,000万円の借入を26年で分割返済したとき一戸当たり月額\612必要であることが分かりました。
その後の会議ですがとりあえず今日をもらった資料を精査して考え、次の小委員会までに、どうしたらいいかということを考えようということに決まりました。
それからもう一つ、今後の工事開始予定日を来年３月に行うことを前提に9月初旬に臨時総会を開き、積立金の額を決定しその後業者の選定を図るため、再度臨時総会を開くことに決まり、時間的に間に合わないようなので現在月１回の委員会を月２回にすることに決まりました。
今後大規模修繕計画がどのように進んでいくかを随時投稿していたいと思っています。
昨日夕方の3時半ぐらいから住人が事務所に来られて6時前まで話をしていました。
昨日は朝方に今年の通常総会の出欠票を配布していましたので、その件での話です。
総会の議事内容のレジメを付けずに出欠票だけ配布したが、気の早い人は昼直ぐには欠席と委任状を持ってくる人がいたのです。
その方の意見では総会の話す内容も分からない状態で委任状を持ってきているが、総会で管理費、修繕費の値上げが決まったとき、それを委任にした人たちから苦情が出ないのかとの意見です。
もし総会の話の内容が明示されているなら会社を休んででも総会に参加するのではと言われた。
その方は温泉にて理事の人と話をする機会が有り、理事の方から大規模修繕するのに費用が足らないので値上げの話が理事会や委員会であるとその方に話をされているそうで、心配になり来られたようです。
今回の総会では具体的に値上げの額・時期などの話は予定していませんが、今後どのようになるかは分かりません。
大変 心配です。
委員会は定刻調度に始まりました、今日の議題は長期修繕計画を専門家に立てて貰い、管理費・修繕積立金増額額を計算して貰う件と、修繕中の管理を委託する件です。
まず1件目は調査費が20万円程度かかるがお願いするように委員会で決まり、理事会に諮問する事に決定しました。
2件目の議案だが毎月30万円程度で約半年間建築中の仕事を監査するとのことですが、具体的にどのような事をして貰えるのかが分からず、費用も工事額の約2％程度掛るそうで、委員の中からも質問が出ましたが、基本的に第三者の立場で工事の進捗を管理して貰う事は必要であると言う意見が体勢を占めました。
ただ1件目の調査費と2件の管理費を安くするため、同じ所に依頼すれば調査費をまけてくれるのではとの意見もありました
後の問題ですが通常総会時に小委員会での活動内容を報告するときに、管理費、修繕費の値上げは具体的には金額は示さず“におわす”程度にする事にしました。
委員会も5回目になると段々具体的になってきました、ただ総会での発表を考えると相当難しいものがあるように思えます。
月に一度の修繕計画委員会が開催された、委員長は定刻の１５分前には出席された。
今日の主な議題は新規の塗装業による見積の説明と前回見積が出なかった管理会社の関係会社です。
プロジエクターを使いスクリーンに投影しながら見積の説明を行って貰いました。
もう１社分は担当者が用事があるため、管理会社の担当者が見積金額のみの報告です。
３社も見積の施工方法を聞くとやはり３社とも同じような仕方で補修することが分かりました。
ただ見積金額が一番安い業社と高い業社では約３千万円もの差があり、今後の施工場所、方法、塗料の選定等細かいレベルで調べていく必要が出てきました。
次は大体の補修金額が出ましたので、住人から管理費、修繕積立金の増額を決めるのですが、その額をいくらにするか、どの様な手順で住人にお知らせするかを決めていかなければなりません。
もう一つが経費の削減ですが、一番のネックが温泉施設です、これが一番の金喰い虫で入浴時間の短縮、休業日を設ける、閉鎖すると色々な案がありますが、このマンションの分譲時の売り文句が何時でも温泉に入れる事です。
このように色々と制約がありますので非常に難しいです。
女性委員が１名増え１２名となる、最初に前回よりの業者の追加分見積の報告がある。
見積金額が１号棟 ２７，９５０千円 ２号棟 ３９，８９９千円、３号棟 ３０，３０９千円、温泉棟 ２，２９６千円 合計１００，４５４千円
次に管理会社の指定業者であるが、今回の見積提示には間に合わず、補修箇所の状況報告にとどまり見積は次回までお預けになる。
委員の一人が新規の見積業者見つけられ、賛成多数、反対１名にてこの業者にも見積依頼することに決定する。
２月も、もう終わりでこのペースで行くと５月末の通常総会には間に合いそうにないので、臨時総会にて行うことになりそうと各委員の意見が一意する。
通常総会には管理費と修繕積立金の増額をお願いする程度になるとの委員長の意見である。
この会議には管理会社が都合で出席出来ず、管理人の私が出席 この日は朝８時から夜の１０時まで仕事が続き、月曜の朝は資料の整理とコピー各委員に配布と非常に忙しかった。
残業手当が欲しいものです！
委員会が本日開催される、議事録のようなものを記録しだして本日で３回目になります。
女性の委員が一人だけだったのでもう一人委員になってもらう、最初の委員の招集から始まり全棟の修繕費用額が出る予定である。
しかし通常総会まで後３ヶ月足らずしか無く今後の日程が厳しくなるような気配がする。
修繕費の概算を出し、今ある積立金の額、費用の不足分をどの様にするか、大規模計画の費用以外に実行しなければいけない工事・補修費なども沢山あり、総会までに予算案を作成しなければいけない。
もしかすると総会で予算案が決まらないときはどうするのか管理人である私には直接関係ないのだが心配です。
昨日委員のメンバーの一人と話をしたのだが、どっちみち総会に出席する人は少なく、大多数は委任状を提出するので、案は通るのではと言っていました。
ここの住人は総会の資料などは殆ど読まない人が多いので、予算案が決まったとき一時的に多額のお金や管理費、修繕積立金の増額、今まで使用していた温泉施設の入浴制限等になって苦情が出ないか心配です。
しかしメンバーの方は同じ組合員なのだから理事会の方針に従わなければいけないので、良いんじゃないですかと言っている。
みなさん総会前の予算案等の資料は良く読んで意見があれば出席するように、安易に委任状を出さないようにしないと
“大変なことになりますよ”
月曜日６時頃に管理会社から電話！ 塗装業者に見積を依頼したのは誰かと言う話で、私は前回２回目の委員会で何社かに見積を依頼しましょうと決まりっていたので、知り合いの方に優秀な塗装業者はいないかとお願いしていたとき、たまたま今回の業者の紹介を受けた。
見積を行う条件でまず無料であること見積もりする際は面積・数量・単価・使用材料等を詳細に記入してくれる事が出来るかを尋ねると全てクリヤーだったので、委員会の委員長に連絡すると理事長にも尋ねて欲しいとのことで理事長及び他の委員にも連絡した結果、見積が無料であればと言うことで依頼しました。
そのときの知り合いが大手の管理会社経由あったもので、わざと現管理会社には依頼する事は差し控えました。
その後の塗装業者の見積進捗状況は管理会社も含め連絡し、最終の見積に関する質疑については説明して欲しいと業者に依頼し委員会の始まる前日には管理会社に見積の内容と委員会出席を依頼するように業者に言って、業者は管理会社を訪問し説明をおこないました。
しかし前のブログの会議結果でも書いたように管理会社の親会社である建築主にとってあまり都合の良くない結果だったもので私にクレームが来ました。
管理会社の担当者は月曜日に役員に呼ばれ相当怒られたようです。建設会社の施工不備と親会社から来たマンション管理士の説明で８０万円程度費用かかると説明を受けた見積費用を無料にすると決まったそうです。
管理組合としては良いことですが、管理会社としては大変困った事になったようです。
この件があって管理会社は小規模修繕時、理事会に見積書を提出するが必ず親会社経由の業者からの見積持ってきます。
悪く考えれば管理会社は修理完了後、親会社に支払その後手数料を貰っているのではと思います。
前の理事会資料にある見積書はそのような書類が多いように見受けられます。
管理会社も営利会社ですから当たり前と思いますがいかがなものでしょう。
第３回小委員会の会議結果
理事会と違って委員会の出席は定刻よりも早く５分前に行きましたが殆どの方がお集まりでした。
理事会では定刻を過ぎても理事の方が２，３名と言うのが普通ですが、やはり委員会のメンバーはやる気が違うようです。
早速塗装業者による見積報告ですが、資料が写真入りで詳しく、ＣＡＤにより書き加えられた亀裂箇所の数、良く熱心に点検していることがよく分かりました。
具体的に見積の説明ですが、やはり塗装材料の進化ですか、以前として進んでいるよで、材料により見積価格が大きく変わるようです。
補修箇所の説明で建設会社の施工不具合がいくつも見つかりました。 １件目は屋上の防水シート不良で何カ所もシートの内側に水が侵入しているようです。
２件目は最上階の階段の”ヒサシの上側"ですが最初から塗装されていないことが判明しました。
点検の効果は出ているようで早速管理会社を通じてクレーム処理をするように言われました。
今回の点検は３棟あるうちの１棟しか点検していないので、残りを点検見積して欲しい、それでないと大規模修理費が分からないので修繕積立金の増額額も分からず計画が立てられないとことです。
今回の見積資料を作成するに当って業者の方は多大な工数と経費が掛っているようだが無料でしてくれました。
しかし残りを見積点検するのに無料でお願い出来るかはまだ交渉していませんが不明です。
後 委員会の推移を報告する予定です。
今日の夜、大規模修繕のための小委員会が開かれます本日で３回目の集まりです。
議題は塗装会社に見積を依頼していた分の説明と管理会社が手配したマンション管理士による長期修繕計画の考え方の２項目です。
しかし今度見積を依頼した業者ですが、見積方法が今までの業者と違って図面をＣＡＤに落し亀裂と不具合部分を付け加えＣＡＤを使うので面積計算をして塗装代を見積もるとのこと、外壁にあるタイルですが赤外線カメラによる診断とハンマーによる打音検査にて、統計的にタイルの浮き場所の大きさを計算し見積を行うとのことです。
その担当者が中間の点検結果を報告してくれたのですが、設計図面と実際に行われた施工の間違いが多かったそうで、具体的には使用する接着剤や施工の順番などが違うため予想外の亀裂や不備があるそうです。
でも今日の委員会には管理会社も出席するので、どの辺まで本当の事を話して良いか分からない状況です。
なにせ管理会社と建設主は資本が同じ会社ですので、あまり具体的に施工の不備を話されると、管理会社の立場もなくなるし、委員の中からクレームとかの話が出てくれば、修繕計画がうまく行かなくなるのでは心配です。
管理人の時間外は朝８じより夜は多分１１時頃になるのでは、明日の日曜日も自治会の会議がありますし、残業手当も支給されないので大変つらいです。
トホトホ！ 管理人の独り言
大掃除が終わった後、午前11時より大規模修繕委員会が行われた。
本日の議題は委員長の選出と追加された委員の確認です。
委員は都合10名になり職業は建設・銀行・生保・情報関係他の方でありました。
先日の理事会で申し送りなっていたマンションの耐震構造問題で設計書と構造計算書を持って、市の建築課に行き診断を願う件と大規模修理に掛る補修費の見積を依頼する件。
現状の管理組合では市中の金融機関から融資を受けられない、そのためには管理組合を法人格にしなければいけないとのことについて管理会社へどうすればよいかを依頼する。
あと今後の連絡用に各委員のメールアドレスを書いて貰う。 しかし紙に手で書いたメルアドは結構難しい朝から登録して発信するが宛先不明で届かないので電話して確認 だいぶ暇が入りました。
とろあえず2回目も無事終了 しかし管理人をこきつかうマンションである！！
１１月１３日午前１０時より小委員会が招集され大規模修理に関し今後の委員会の進め方について討議が行われた。
最初に小委員会の招集理由の説明、次に小委員会の委員の募集要領、委員会開催に日時等を決めました。
１番館が出来てから１０年経過しあちらこちらに不具合が発生している現状をふまえると委員会の立ち上げが遅すぎたように見受けられる。
やはり２年交代で代わる理事会では住民から賛同を得られにくい議題はどうしても後回しや先送りになるのでやっと当マンションも滑り出し始めたとおもいます。
管理人個人的には金曜の理事会が午後１０時まで、土曜は出勤で日曜日は委員会と休日か取れない状況になりちょっと困ります。
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